De aandacht voor ethiek en ethisch handelen in de vastgoedsector dreigt onder de druk van nieuwe wet- en regelgeving en verplichtingen rondom duurzaamheid en klimaatrisico’s te verslappen. Een groep professionals uit relevante beroepsgroepen besprak op persoonlijke titel de ethische dilemma’s die ze nu zien op initiatief van RICS en NEVAP. Op het vlak van ethiek heeft de vastgoedsector zijn lesje in het verleden wel geleerd, stelt managing director Commercieel Vastgoed Edwin van de Woestijne van belegger a.s.r. real estate. Na de ontdekking van de Vastgoedfraude eind 2007 vertelde iedereen elkaar dat ze de signalen dat er vreemde dingen gebeurden heus wel hadden gezien. Maar toen was het kwaad al geschied. “De huidige cultuur bij institutionele partijen is open. Wie iets vreemds ziet, trekt daarover direct aan de bel. Niemand hoeft daarbij te vrezen voor eventuele sociale of zakelijke gevolgen. Het is onderdeel van het DNA. Wie dat verzuimt, die heeft juist iets uit te leggen.” Of dat ook voor de generatie geldt die nu vanuit de schoolbanken de sector in stroomt, weet docent Assetmanagement Lieke Bienfait van de Hogeschool van Amsterdam nog niet zo zeker. Zij geeft les aan studenten van 17 tot 24 jaar bij wie het morele kompas nog in ontwikkeling is. “Ik hoor van mijn studenten vaak het argument: ‘het is niet verboden, dus mag het.’” Maar als dingen mogen en kunnen, betekent dat nog niet dat het ook zo hoort, stelt programmamanager John Verhoeven van de Amsterdam School of Real Estate. “De oplossing om ongewenst gedrag te voorkomen is een mentaliteitsverandering. Maak ethiek tot vanzelfsprekend gespreksonderwerp: benoem steeds opnieuw het morele kompas en bespreek wat dit betekent in de praktijk.” Aandacht voor ethiek in vastgoedopleidingen is relatief nieuw, weet RICS-bestuurslid Philip Bischop. “Toen ik twintig jaar geleden in de schoolbanken zat, hoorde ik er niets over. Nu geef ik er zelf les in binnen de MSRE-opleiding aan de ASRE. Daar verwijs ik altijd dankbaar naar de internationale gedragsregels van RICS.” Ethiek is als vak volgens docente Bienfait voor haar studenten zeer behapbaar. “We hebben daar een boekje voor van nog geen 140 pagina’s: ‘Ethiek, de basis’, geschreven door Wieger van Dalen.” Belangrijker dan de theorie is volgens haar het moreel kompas. “De nieuwe generatie is overigens zeer open en communicatief.” Een groot voordeel, vindt Bienfait. Ethiek versus onreglementaire zaken Taxateur Bart Huijts van Steenhuijs Grondzaken ervaart dat er in zijn vakgebied wel een drempel bestaat om onreglementaire zaken te melden. “Een taxateur die iets onoorbaars constateert, is op basis van het reglement verplicht dit te melden bij de afdeling Doorlopend Toezicht van het Nederlands Register van Vastgoedtaxateurs, NRVT. Uit gesprekken met vakgenoten blijkt dat het niet chique wordt gevonden om te klikken. Dat daarmee een onzuiver systeem in stand wordt gehouden, neemt het individu blijkbaar op de koop toe. Het is belangrijk dat onze klanten realistisch en toekomstgericht ondernemen. Een gezonde taxatiepraktijk draagt daar aan bij.” Als beroepsgroep moeten taxateurs sowieso sterk in hun schoenen staan, vindt Huijts. “Banken zijn als vastgoedfinanciers veruit de grootste opdrachtgevers. Dan heb je er best belang bij dat zo’n partij niet overstapt naar een ander kantoor. Maar je kunt als taxateur ook weer niet te amicaal met opdrachtgevers omgaan. Die relatie staat dus voortdurend onder spanning. In tuchtrechtzaken wordt er vaak wel gesproken over onethisch handelen, maar slechts zelden worden daarvoor concrete bewijzen aangedragen.” Terwijl de gevolgen van een tuchtzaak of een vervolging door het OM voor de taxateur ingrijpend zijn. “Ook al word je aan het einde van de rit vrijgesproken, je goede naam en je vaste opdrachten krijg je er niet mee terug.” Onder het vergrootglas Ook bestuurders in de vastgoedsector liggen onder een vergrootglas, constateren de gespreksdeelnemers. Corporatiedirecteur Wim Vroon van Woonstad Rotterdam verwijst naar de recente ophef over directeuren en commissarissen van corporaties die zelf woningen verhuurden. “Je zou zeggen: als je alle regels volgt, moet dat kunnen. Maar het volgen van de regels is niet langer voldoende. Kijk naar het recente aftreden van staatssecretaris Fiscale Zaken Folkert Idsinga.” Vroon maakt zich zorgen dat het met prioriteit beschikbaar stellen van woningen aan onder andere statushouders in relatie tot de woningschaarste tot extra druk op medewerkers zal leiden. Propertymanager Maurice Kuijten – tot januari 2025 directeur bij Schep Vastgoedmanagers – deelt deze zorg: “Hoe voorkom je dat er bij de huidige schaarste bij de toewijzing van een woning een envelop onder tafel door gaat?” Om dit te voorkomen hebben verschillende institutionele beleggers de voordracht van nieuwe huurders door vertrekkende huurders afgeschaft, weet hij. “Vervolgens is in de Wet goed verhuurderschap opgenomen dat er heldere, transparante selectieprocedures bij verhuur moeten worden gehanteerd.” Docente Bienfait vindt meer regels niet altijd een oplossing. “Dan kun je je weer daarachter verschuilen. Beter is het om telkens de vraag te stellen of het ethisch verantwoord is.” Ontwikkelaar Walther van Leeuwe vindt het een ethisch vraagstuk hoe de vastgoedsector omgaat met het nijpende tekort aan woningen. Een groot probleem is het gebrek aan locaties en het capaciteitsgebrek. “In een tender maken soms vijf geselecteerde, gekwalificeerde partijen een compleet schetsontwerp, waarvan er maar één wordt gekozen. Tachtig procent van de uitgewerkte plannen belandt in de vuilnisbak. Die capaciteit kan ook worden ingezet voor het uitwerken van gebiedsontwikkelingen, bestemmingsplannen of om participatietrajecten te versnellen, bijvoorbeeld door vroegtijdige partnerselectie.” Eenzelfde dilemma speelt bij de vergoeding die de winnende ontwikkelaar biedt voor de grond. “Een variabel grondbod gaat altijd ten koste van andere kwalitatieve selectiecriteria, zoals duurzaamheid, doelgroep of haalbaarheid. Een gefixeerd en getaxeerd grondbod kan dit voorkomen.” Beroepsverbod, hoe lang? Financieel expert Roel van de Bilt van DEBTA brengt een bijzonder dilemma in: hoe lang moet een beroepsverbod duren voor iemand die na geconstateerd onethisch handelen zijn leven heeft gebeterd? Binnen het Integriteitsoverleg Vastgoedsector (IoV) hebben partijen na de Klimop-affaire afgesproken dat in zo’n situatie vier jaar geen zaken met de betrokken partij wordt gedaan. Plus een wachttijd van nog eens vier jaar, waarin wordt gekeken of er zich niet opnieuw onregelmatigheden voordoen. “Daarna zou iedereen weer gewoon zaken met zo’n partij kunnen doen. Maar in de vastgoedsector werkt dat zo niet, daar duurt dit voort. Hoe lang moet zo’n beroepsverbod gelden?”, vraagt Van de Bilt zich af. De gesprekspartners vinden dat het partijen vrij staat of ze met zo’n partij zaken willen doen. “Je hoeft iemand met een crimineel verleden ook niet in dienst te nemen, ook al heeft hij gezeten en zijn leven gebeterd”, vindt Vroon. “Mensen vergeten dat nu eenmaal moeilijk.” Van de Woestijne vraagt zich af waarom je als organisatie het risico zou willen lopen op problemen. Kuijten vraagt zich af of het compliancerisico in de vastgoedsector groter is dan elders, of dat er gewoon meer geld in de sector omgaat? Bischop zegt dat vastgoedpartijen sinds de vastgoedfraude juist extra voorzichtig zijn geworden om reputatieschade te voorkomen. “Tegelijkertijd verdient iemand ook een tweede kans. Het blijft dus echt een dilemma”, constateert Van de Bilt. Ethiek floreert bij tegenspraak Kuijten ziet het als een groot gevaar als managers in hun team niet langer tegenspraak krijgen. “Kijk naar Donald Trump, die op belangrijke posten vooral medestanders aanstelt. Dat vind ik gevaarlijk. Als leider moet je altijd mensen om je heen hebben die ook tegengas geven.” Het komt de open cultuur waarin elke afwijking van het normale direct wordt gesignaleerd ook niet ten goede, stellen de gesprekspartners. “Daarom is diversiteit binnen een onderneming een groot goed”, stelt Van de Woestijne. Diversiteit speelt een belangrijke rol bij het aankaarten van ethische dilemma’s, merkt Van de Woestijne in de dagelijkse praktijk. “Hoe diverser de groep die aan tafel zit – niet alleen naar geslacht, maar ook naar leeftijd, culturele achtergrond, etniciteit, persoonlijkheid – hoe laagdrempeliger het is om dilemma’s aan te kaarten.” Het helpt daarbij niet dat veel bedrijven in de vastgoedsector nog steeds erg eenvormig zijn: man, wat ouder, wit. “Als we niet oppassen houdt die selectie zichzelf in stand. Zo blijven de neuzen allemaal in dezelfde richting. Terwijl het heel heilzaam is als iemand ook eens de andere kant op kijkt.” Van links naar rechts: Philip Bischop, Bart Huijts, Walther van Leeuwe, Lieke Bienfait, John Verhoeve, Wim Vroon, Edwin van de Woestijne en Marcel Kuijten. Wie zaten er aan tafel? Lieke Bienfait is docent Asset Management aan de opleiding Built Environment van de Hogeschool van Amsterdam. Daarnaast is ze bestuurslid bij het Nederlands Vastgoedexploitatie Platform (NEVAP) met de portefeuille Talentontwikkeling & Educatie en Asset- en Propertyservices. Roel van de Bilt was tot april 2023 directeur van Rabobank Real Estate Finance. Sindsdien adviseert hij over vastgoedvraagstukken in een brede zin en makelt hij in vastgoedfinancieringen met zijn onderneming Debt & Equity Brokerage & Trusted Advisory (DEBTA). Philip Bischop is senior client manager Separate Accounts bij Bouwinvest. Hij is bestuurslid van de Nederlandse tak van de Britse Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Bart Huijts is partner bij Steenhuijs Grondzaken, waar hij zich bezighoudt met alle facetten van de vastgoedtaxatie, waaronder specialistische taxaties, ‘valuation review’ en mediation bij waarderingsgeschillen. Maurice Kuijten was tot januari 2025 directeur van Schep Vastgoedmanagers en penningmeester bij het Nederlands Vastgoedexploitatie Platform (NEVAP). Walther van Leeuwe is geassocieerd partner bij Waaijer Projectrealisatie. Eerder werkte hij als hoofd Herontwikkeling & Transformatie bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance en de Haagse projectontwikkelaar Provast. John Verhoeven is bij de Amsterdam School of Real Estate programmamanager Executive Education en ASRE online. Hij is penningmeester van de Vereniging van Assetmanagers bij Woningcorporaties (VVAW). Wim Vroon is interimdirecteur Verhuur & Vastgoed van de Rotterdamse woningcorporatie Woonstad. Eerder was hij langere tijd directeur Bedrijfsvoering bij Van Wijk Vastgoedonderhoud. Daarvoor werkte hij in verschillende directiefuncties bij de Utrechtse corporatie Mitros. Edwin van de Woestijne is sinds 2015 managing director commercieel vastgoed en fund director van het ASR Dutch Prime Retail Fund bij a.s.r. real estate. Sinds december 2023 is hij bestuurslid van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). Meer weten? De ASRE online opleiding Ethiek in de vastgoedsector is voor iedereen binnen de vastgoedsector die te maken heeft met ethische dilemma’s zoals beleggers, financiers, taxateurs, makelaars en medewerkers van woningcorporaties, overheden en vastgoedadviesbureaus. In maximaal tien weken leer je de essentie van ethiek, het belang en de frameworks voor ethisch handelen en hoe om te gaan met dilemma’s.
