Sloepentocht

We verzamelden om 17.45 uur bij de opstapplaats bij restaurant Sea Palace aan de Oosterdokskade, nabij station Amsterdam Centraal. We vertrokken omstreeks 18.00 uur. Aan boord van de luxueuze, gezellige Royal sloep was er een borrel met pizza’s. Aan boord nam lead Strategic Advisory Rick van Zwet van Savills ons mee in de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt.

“Bereid je voor op je grijze neushoorn”

Rick van Zwet wees ons op de grijze neushoorn, die nu nog op een afstandje staat te snuiven, maar binnenkort mogelijk keihard op ons af rent. De term ‘grijze neushoorn’ werd onlangs afgestoft door de Chinese Centrale Bank en verwijst naar dreigingen waarvan de kans op realisatie groot is, maar die iedereen toch negeert.

Van Zwet zette het complex van huidige ontwikkelingen op een rij: de dalende koopkracht, de dwalende overheid, oplopende rente, exploderende bouwkosten en energieprijzen als gevolg van de geopolitieke spanningen, de aanhoudende stikstofcrisis en de noodzaak tot verduurzaming tegen het licht van de klimaatverandering. “Maar we houden het vanmiddag luchtig”, verzekerde Van Zwet.

De metafoor ‘zwarte zwanen’ verwijst naar een ontwikkeling die de mensheid overvalt, zoals toen er zwarte zwanen werden ontdekt in Australië, terwijl iedereen altijd had gedacht dat alle zwanen wit zijn. Als ‘zwarte zwanen’ verwijst naar problemen, leidt dat veelal tot fatalisme. “Immers, wat kun je doen? Niets.”

Bubbels dreigen

Volgens Van Zwet heeft ieder van ons zijn eigen grijze neushoorns: een ontwikkeling levert een dreiging op met een grote kans dat die zich verwezenlijkt, maar we kiezen ervoor die te negeren. “Weet wat jouw grijze neushoorn is en weet dat je je erop kunt voorbereiden.” In verschillende markten dreigen nu bubbels, dan is het verstandig je hierop voor te bereiden met verschillende scenario’s. Van Zwet zoomde in op de vier grote asset classes kantoren, logistiek, winkels en woningen.

Investering in kantoren valt terug

In de kantorenmarkt stijgen de huurprijzen, terwijl de investeringen met veertig procent zijn teruggevallen. Gebruikers gaan de markt weer op en corporates stoten meters af. Rendementen op secundaire locaties lopen op, die op primaire plekken blijven stabiel. Op veel locaties is transformatie geen optie. De Nederlandse kantorenmarkt lijkt er op het eerste oog goed voor te staan, maar door de stijgende rente ontstaat een dalende end user market en beleggers dreigen uit hun bandbreedtes te lopen.

Maatregelen tegen verdozing

Logistiek vastgoed kent een sterke stijging in opname, er is een groeiende behoefte aan distributiecentra. Maar daardoor ontstaat strijd om de ruimte in Nederland. Er gaan steeds meer stemmen op tegen de ‘verdozing van Nederland’, overheden overwegen drempels op te werpen.

Winkelmarkt stabiliseert

In de winkelmarkt ziet Van Zwet een stabilisatie van de transactievolumes. Er is minder behoefte aan high street, maar meer vraag naar supermarkten.

BAR woningen loopt op

In de woningmarkt is het aantal transacties met een kwart teruggevallen, veroorzaakt door de beperkingen aan de leencapaciteit van huishoudens. “Verkopers hebben een bedrag in hun hoofd, kopers willen er niet op toeleggen”, ziet Van Zwet. Onder beleggers is het investeringsvolume ten opzichte van vorig jaar met 44 procent gedaald. De rendementen lopen op van 3,5 naar vier procent. Beleggers trekken zich terug uit de markt, internationale beleggers voorop. “Wat hebben we geleerd van de vorige crisis?” Weinig, constateert Van Zwet. Bezien van uit de woningzoeker werken beleggers nu vooral procyclisch. Een voorbeeld daarvan is het terugvallen van het aantal afgegeven bouwvergunningen, terwijl projecten on hold worden gezet.

Het was een leuke bijeenkomst, met veel ruimte voor vragen en meningen van de aanwezigen.