De “social hub” van Booking.com

Van tippelzone naar internationale social hub

Een groep van welgeteld dertig AAAMRE’ers spoedde zich op 23 maart 2023 naar het drijvende Chinese restaurant Sea Palace nabij Amsterdam CS voor uitleg over en een rondgang door het nieuwe internationale hoofdkwartier van Booking.com op het Oosterdokseiland.

Directeur Projecten Jeroen Galle van BPD Europe start met zijn eigen eerste ervaringen op het Oosterdokseiland, iets ten oosten van het Centraal Station in Amsterdam. Het eiland werd de afgelopen twintig jaar door ontwikkelaar BPD omgevormd tot een levendig deel van de stad, waar wonen, werken en ontspannen worden gecombineerd. Maar zijn eerste kennismaking met het eiland was toen hij er als werkstudent ‘s nachts – “dat werd dubbel betaald” – naar zijn bijbaantje als sorteerder in het hoofdpostkantoor van PPT Post ging.

Het gebied was ooit een no-goarea met een uitgestrekte tippelzone met een legertje verslaafde prostituees. Inmiddels is de laatste ontwikkeling op het eiland een feit: ruim 70.000 vierkante meter mixed use met commerciële plint, 41 woningen en voor het overige kantoren voor opdrachtgever Booking.com. Het pand werd in november 2022 aan Booking opgeleverd, maar er staat nog steeds een bouwhek omheen. “We zijn nog in gesprek met de gemeente Amsterdam over de oplevering van de openbare ruimte. Ik ga zo even bellen en dan hoop ik dat ook dat is opgelost.”

De moderne geschiedenis van het eiland begint in 1984, rond de tijd dat Galle als student aankwam in de hoofdstad. Het was de tijd waarin alle post nog per trein werd vervoerd. Aan de oostkant van het eiland lag het kolossale hoofdpostkantoor, met beneden de werkvloer en tot elf hoog kantooretages. PTT Post besloot eind vorige eeuw over te stappen van spoor- naar wegvervoer. Daarmee verloor het gebouw en het grootste deel van het eiland zijn functie. De gemeente zag een kans: “Een groot en intensief stedenbouwkundig programma”.

College over gronddeal
PTT Post was een overheidsbedrijf, de grond was in handen van de staat. Het postbedrijf wilde de hoofdprijs voor zijn locatie. “Ik vertel het nu heel kort. Over hoe dat uiteindelijk is gegaan, daar kan ik college over komen geven.” Het postbedrijf kreeg een flinke financiële injectie, de stad kreeg zijn zin met de grond die in erfpacht kon worden uitgegeven en in het bouwprogramma enkele publieke functies als de openbare bibliotheek en het conservatorium. Verder moesten er sociale woningen komen en woningen in het middensegment. “En wij wilden graag voor het hele eiland een duurzame energievoorziening realiseren met een WKO, toen nog heel bijzonder.”

De stad schreef een prijsvraag uit – “dat zouden we nu een tender noemen” – waaraan drie vastgoedontwikkelaars meededen, die geen van alle meer bestaan: ING Real Estate, Multi en MAB. “En MAB won. Ik sprak daarover laatst nog Cor van Zadelhoff, die toen in de jury zat. Hij vertelde dat de jury onder de indruk was van het plan dat jullie hier nu achter me gerealiseerd zien. Dus toen konden we aan tafel om het Oosterdokseiland te verwerven.” MAB werd gefinancierd en vervolgens overgenomen door BPD.

De grond werd doorverkocht aan de gemeente, de ontwikkelaar kreeg geld voor het bouwrijp maken van het terrein en het ontwikkelrecht voor de gebouwen en de openbare ruimte. Vervolgens werden de zes kavels in delen uitgegeven. “We hebben alles gedaan op het eiland, van placemaking tot de openbare ruimte. Onze inspiratie was de grachtengordel. Wij zagen dat er een grote behoefte was aan kantoren, woningen, winkels en leisure, maar ook onderwijs en andere openbare functies. Maar dan met 10 tot 100 keer grotere vloeroppervlakten dan die je in de binnenstad kwijt kunt.“

Ontwikkeling in een hand
Door de ontwikkeling in een hand te houden oogt het eindresultaat rustig, stelt Galle. “Anders dan aan de Zuidas probeert hier niet elk gebouw het mooiste te zijn. Wij hebben het ensemble voorop gezet. Zo’n grootschalige ontwikkeling zou nu niet meer kunnen, nu zou het worden opgehakt in zes tenders. We hebben alles in een hand kunnen ontwikkelen, tot de steigers langs het water als publieke verblijfplaats aan toe. De dichtheid is hoog, maar de hoogte is beperkt. We zijn geen centimeter hoger gegaan dan het oorspronkelijke postgebouw van 47 meter. Alle gebouwen zijn aangesloten op de WKO, behalve het Chinese restaurant. Elektrisch koken was voor de eigenaar een brug te ver.”

Het oorspronkelijke plan voorzag in een nieuw Chinees handelscentrum, op de plek waar nu de Albert Heijn en Trainmore zijn gevestigd. Daarom ligt Sea Palace daar tegenover. “We hadden ook enkele Chinese investeerders aan boord, maar die hebben uiteindelijk afgezien van realisatie van hun plannen. Een van onze cv’s heette daardoor tot voor kort nog steeds New China Town Amsterdam.”

Club 11 leeft voort
De placemaking begon met het vestigen van een dansclub en restaurant op de bovenste etage van postgebouw, Club 11. “We hebben ons eigen projectkantoor er eveneens gevestigd, op de tweede en derde etage kwam de tijdelijke huisvesting van het Stedelijk Museum. Zo kregen we de boel hier langzaam aan de praat, kwam er reuring waardoor mensen het gebied weer ontdekten.” De naam Club 11 leeft trouwens voort in het Booking-kantoor, waarin de hoogste kantooretage boven de woningen ‘Club 11’ heet.

De loop kwam er stevig in na de oplevering van de Openbare Bibliotheek en het Conservatorium in 2007. Vanaf de opening trok de bibliotheek meer dan twee miljoen bezoekers per jaar. “Dat is bijna niveau Rijksmuseum.” Aan de IJ-zijde van het eiland werd het eerste kantoor ontwikkeld voor het technologiebedrijf Tomtom. “Allemaal werknemers die op de fiets of met het OV naar hun werk komen.” Een vergelijkbare huurder op het eiland werd Vodafone, tot die na de fusie met Ziggo naar Utrecht Centraal vertrok. Inmiddels wordt dat kantoor bewoond door het betaalbedrijf Adyen. Ook is het hoofdkantoor van Takeaway.com op het Oosterdokseiland gevestigd.

Niets voor oude partners
Galle vertelt dat de kantoren op Oosterdokseiland zeer in trek zijn bij jongere werknemers, ook buiten de techsector. “We hebben menig advocatenkantoor van de Zuidas hier langs gehad. De jonge partners zeiden vaak: ‘Wow, dit willen we’, de oudere partners kozen uiteindelijk toch voor de Zuidas.”

Booking.com kwam tien jaar geleden al een keer bij BPD langs, maar koos toen voor de herontwikkeling The Bank van de Kroonenberg Groep aan het Rembrandtplein. Dat het bedrijf uiteindelijk toch voor het Oosterdokseiland koos was volgens Galle om bij te kunnen dragen aan een duurzame stedelijke ontwikkeling. “Ze wilden een gebouw dat naadloos overgaat in de omgeving, ze wilden de dynamiek van de stad gebruiken.” Booking.com deelt echter veel functies met de omgeving, zoals het auditorium, maar ook de publieke plint en de werknemers gaan ook gebruikmaken van bestaande ontwikkelingen zoals de sportschool, supermarkt, horeca en bibliotheek. “Ook de nabijheid van een nieuwe ontwikkeling als het Marineterrein is voor Booking een belangrijk argument geweest, met alle innovatieve bedrijvigheid daar.”

Pijn is eerlijk gedeeld
De deal voor het Booking.com-kantoor werd gesloten in 2017. Het traject van bestemmingsplan en omgevingsvergunningen heeft een jaar geduurd, vertelt Galle. “Best snel voor zo’n groot project. Vooral het aanbesteden en realiseren van het inbouwpakket voor Booking heeft wat langer geduurd dan gehoopt, de pijn daarvan hebben we eerlijk met Booking gedeeld. Wij waren met bouwen bij de derde etage, toen Booking met het ontwerp van het inbouwpakket begon. De bouwtijd bedroeg uiteindelijk ruim vier jaar.” Galle weet zeker dat een dergelijk groot project nergens meer voor dit budget zal worden gebouwd. “We hebben het net op het randje van de grote kostprijsexplosie kunnen aanbesteden.”

Heeft BPD tijdens corona niet in de piepzak gezeten over de vraag of Booking.com nog wel zou kunnen afnemen? Galle bevestigt dat er wel zorgen waren. “We hebben natuurlijk onderzoek gedaan naar de financiële draagkracht van onze klant. Booking is behoorlijk open door de notering aan Nasdaq. Maar we zagen ook dat alle Booking-klanten in coronatijd op de ‘gratis annuleren’-knop drukten. Maar we zagen ook dat het bedrijf solvabel was en dat is in de praktijk ook gebleken.” Eind goed, al goed. Galle is nu vooral benieuwd hoe het nieuwe hoofdkantoor gaat functioneren.

Single tenant, maar opdeelbaar
Het pand is voor Booking.com ontwikkeld, als single tenant, maar is makkelijk in delen op te splitsen, zegt Galle. Daar is door BPD met ontwerper UNStudio naar gekeken. Het gebouw is eenvoudig aan te passen afhankelijk van het gebruik door Booking.com. “Dat was voor het bedrijf een belangrijke eis. Het is een onderneming die draait op data. In dit smart building wordt gemeten hoe het wordt gebruikt en met die data kan het gebruik worden geoptimaliseerd.” Galle nodigt de aanwezigen uit om met ontwikkelaar Grace Huberts en senior projectmanager Luuk Awater van BPD Gebiedsontwikkeling een rondgang door het Booking-hoofdkantoor te maken.

In het auditorium aan de achterzijde van het Booking.com-pand wordt de groep opgevangen door director of Real Estate & Workspace Services Marnix Mali. Hij vertelt dat Booking.com in zestig landen vooral kleinere kantoren huurt. In Manchester opende Booking.com laatst een grotere hub en ook in technologiesteden Tel Aviv en Shanghai heeft de onderneming grotere vestigingen. Over 48 dagen is het zover in Amsterdam en kunnen er dagelijks zesduizend medewerkers en bezoekers in het nieuwe hoofdkantoor terecht.

Geen triple-A-locatie
Booking, in 1996 ontstaan op de zolderkamer van een TU-student in Enschede, verhuisde al snel naar Amsterdam om dichter op het internetknooppunt AMS-IX te zitten. Doel was niet zozeer een triple-A-locatie, maar wel een bruisende plek in het centrum van de stad. Vanaf 2010 heeft het bedrijf een stormachtige groei doorgemaakt. Vlak voor covid telde Booking tien kantoren in de stad, nu zijn dat er nog zeven die alle op een na opgaan in het hoofdkantoor.

Voor de pandemie werd het Booking-personeel geacht elke werkdag op kantoor te zijn, nu wordt er flexibeler gewerkt en komen medewerkers 1,5 tot twee dagen per week naar kantoor. “Dat willen we optrekken naar twee dagen”, zegt Mali. In het nieuwe kantoor is er voor een kwart van de medewerkers een flexplek, waarvan een groot deel focusplekken. Hoe het kantoor precies gaat functioneren? “We zullen het vanaf mei zien. Onze medewerkers geven aan dat ze vooral behoefte hebben een plek om samen te werken. Hoe minder bureaus, hoe beter.”

Alleen voor de lunch
Zelf moet Mali nog wennen aan de nieuwe cultuur binnen het bedrijf, geeft hij toe. “Ik was eerst ontsteld, toen ik ontdekte dat er sinds corona mensen zijn die alleen voor de – gratis – lunch naar kantoor komen en misschien nog een uurtje ervoor en erna met collega’s overleggen. Maar nu ik er eens goed over heb nagedacht, denk ik: prima toch?”

Wie ontvingen ons?

Directeur Projecten Jeroen Galle van BPD Europe maakte voor het eerst kennis met de vastgoedsector bij achtereenvolgens de Dienst Ruimtelijke Ordening en het Gemeentelijk Grondbedrijf van de gemeente Amsterdam.

Senior projectleider Luuk Awater van BPD Gebiedsontwikkeling was de enige met een pasje voor het Booking-gebouw. Zonder hem kon niemand erin of eruit.

Ontwikkelaar Grace Huberts van BPD gebiedsontwikkeling is verantwoordelijk voor de verkoop van de 41 woningen in het Booking-gebouw. Ze heeft er nog vier in de aanbieding. Wie nog van haar wil kopen moet snel zijn, over twee weken begint ze in een nieuwe baan.

Marnix Mali is verantwoordelijk voor Real Estate & Workspace Services bij Booking.com. Hij is jurist, maar wilde eigenlijk architect worden. Nu heeft hij dan toch een enorm vastgoedproject onder zijn hoede.

En, wat vonden we ervan?

Maarten ter Horst, programmamanager Spoorzone bij Gemeente Beverwijk:

"Het was mooi om te zien wat Booking.com doet om al het personeel in één gebouw aan het samenwerken te krijgen en ze te behouden als werknemers. Hoogtepunt (letterlijk) was het bezoek aan Club 11 op de 11e verdieping. Flasbacks naar vroeger in Post CS. Dank voor de organisatie!"