abcnova leidt ons rond in Tower Ten

De voormalige D-toren is gestript en opgetopt en rijst nu als een glazen toren van 22 verdiepingen naar ontwerp van Ron Bakker van het Britse PLP boven de lagere WTC-gebouwen aan weerzijden uit. Tower Ten is goed voor 48.000 m2, waarvan 17.000 m2 in de vernieuwde D-toren, op een totaal WTC-metrage van 156.000 m2. Eigenaar CBRE IM bezet na de zomer zelf de elfde en twaalfde verdieping in het pand.

AAAMRE-sponsor abcnova - inmiddels omgedoopt tot Ryse - nodigde ons uit voor een rondleiding door de jongste uitbreiding van WTC Amsterdam: Tower Ten. Driss Arab (jaargang 2009-2011) vertelt het verhaal achter deze iconische herontwikkeling.

Vastgoedadviseur abcnova is ontstaan in 2012, uit een samensmelting van ABC Management Groep en Smitshoek Melles & Partners. ‘Nova’ werd aan de naam vastgeplakt om aan te geven dat het bedrijf iets nieuws ging doen. Binnenkort krijgt de onderneming opnieuw een nieuwe naam. Welke dat wordt, wilde Driss Arab nog niet verklappen. “Volg ons”, is zijn advies.

Het adviesbureau wordt ingeschakeld door opdrachtgevers die kennis missen van het ontwikkelproces, gebiedsontwikkeling, projectontwikkeling of gewoon extra handjes nodig hebben. Er werken zo’n honderd mensen, verdeeld over vestigingen in Amsterdam, Utrecht en Assen. De collega’s in Amsterdam trekken eind volgende week op een nieuwe locatie in bij de Utrechtse collega’s. “Voor meer efficiëntie en meer kruisbestuiving”, legt Arab uit. 

Boot op de Waddenzee

Vanuit Assen bestrijkt abcnova het complete noorden van Nederland, inclusief de Waddeneilanden. “Het is voor ons heel normaal de boot te pakken en op een locatie te kijken wat het probleem is. Terug op de boot vergaderen we dan over de oplossing.”

Een project waaraan nu wordt gewerkt is de herontwikkeling van de Hudson’s Bay aan de Grote Marktstraat in Den Haag. Op de dag van de rondleiding staat in de krant dat de Universiteit Leiden er zo’n vijfduizend meter gaat huren, naast de winkelruimten van Stradivarius, Decathlon en MediaMarkt. En bijna afgerond is de herontwikkeling en uitbreiding met Tower Ten van het World Trade Center in Amsterdam, het grootste bedrijfsverzamelgebouw van Nederland. Een ontwikkeling uit de jaren tachtig, inmiddels aangegroeid tot 150.000 vierkante meter, met nauwelijks leegstand. 

WTC kent veel kleine huurders

Het WTC kent huurders met een klein kantoor van honderdvijftig of tweehonderd vierkante meter. Als bedrijfsverzamelgebouw kan het WTC binnen de afspraken met de gemeente huurders geen 10.000 vierkante meter aanbieden. “Dan krijg je ook problemen met de erfpachtkamer”, zegt Arab.

Het pand was deels sterk verouderd. De parkeervakken die bij de bouw in de jaren tachtig waren ingetekend, zijn naar de huidige maatstaven te klein. “De stramienmaat van toen bood tussen twee kolommen ruimte voor drie auto’s. Nu zet je er twee Porsches neer en kan er echt geen derde meer bij. Dat gaat ten koste van de verhuurbaarheid.” De oorspronkelijke gevels uit de jaren tachtig – “Ik vond dat groen spuuglelijk” – waren sterk verouderd, het pand moest worden verduurzaamd en de vrije hoogte was met 2,55 tot 2,60 meter veel te laag. 

Schuifruimte was sleutel tot uitbreiding

Het ontbreken van leegstand maakte het plannen van de herontwikkeling complex. “Je hebt altijd te maken met zittende huurders en voor de eigenaar is de primaire business case verhuren.” De ruimte om te schuiven ontstond toen de huurder van Toren L bereid bleek te verhuizen naar een ander complex. Om de kostenpost van de gevels en plafonds aantrekkelijk te maken, bedacht Arab dat er tegelijk 36.000 extra meters konden worden gebouwd.

Arab is lovend over de samenwerking met het Britse architectenbureau PLP Architecture. Tot zijn verrassing bleek ontwerper Ron Bakker ook gewoon Nederlands te spreken. Hij bleek ook een goed oog te hebben voor het creëren van de optimale massa met de beste commerciële uitstraling. In totaal zijn er honderd modellen gemaakt, die in de vorm van workshops aan de toezichthouders van de gemeente werden gepresenteerd. Daardoor raakten deze ook zelf betrokken bij het ontwerp en gingen meedenken.

Honderd extra ruime parkeerplaatsen

Een onzichtbaar deel van de herontwikkeling is de uitbreiding van de ondergrondse parkeergarage met honderd plaatsen. Dat leidde tot een flinke extra investering van zo’n zes miljoen euro voor het verplaatsen van leidingen, die na het aanbrengen van de parkeergarage moesten worden teruggelegd. Eigenlijk was er al een overschot aan parkeerplaatsen, de norm op de Zuidas is 1 op 250, het WTC zit daar al ruim boven. “Ja, wel in aantallen, maar niet in kwaliteit. Het verhaal van die Porsches. We hebben toen speciaal een Range Rover gehuurd om het verhaal duidelijk te maken. De gemeente is daarin meegegaan.” 

Na afloop van de rondleiding werd er nagepraat bij een borrel en wat tapas in de bar Cielo op de 19e verdieping in de voormalige Akzo-Nobel-toren, met een prachtig uitzicht op het WTC.