Projectbezoek: CTPark Amsterdam City

We brengen een bezoek aan het CTPark Amsterdam City, de duurzame last-milehub gebouwd door ontwikkelaar Wim Beelen. Toen de heipalen nog maar net in de grond zaten, verkocht Beelen het project in 2021 voor ruim 300 miljoen euro aan het beursgenoteerde CTP. Wil je erbij zijn? Meld je dan aan met de knop hierboven.

Na de RAI is dit in vloeroppervlakte (220.000 vierkante meter) het grootste gebouw van Amsterdam. Het CTPark heeft 360 meter aanlegkade, 1600 parkeerplaatsen met laadinfrastructuur, twee bakfietsliften en tweehonderd laad- en losdokken om de inhoud van vrachtwagens over te laden naar kleinere, schone transportmiddelen. Het gebouw wekt bovendien de benodigde energie op met 16.000 zonnepanelen en tien windturbines op het dak.

De kantoorruimte op de bovenste verdieping van het complex – liefst 11.000 vierkante meter, met uitzicht op het Noordzeekanaal én een groen dak van 4200 vierkante meter met honderd bomen, achthonderd struiken en fitnesstoestellen voor het personeel – is niet te huur voor zomaar elk bedrijf. Om de juiste samenhang te krijgen moet er wel een raakvlak zijn met de logistiek in de zes immense hallen daaronder, in twee lagen boven elkaar.

Ook krijgen we een update van de ontwikkelingen op het Hembrugterrein in Zaanstad, pal aan de overzijde van het Noordzeekanaal ter hoogte van CTPark Amsterdam City. 

Logistieke hub of woonwijk: uitdagingen van grootschalige vastgoedontwikkeling

De ontwikkeling van vastgoed verloopt zelden volgens het vooraf uitgetekende plan. Twee aangrenzende projecten, CTPark Amsterdam City en het Hembrugterrein in Zaandam, illustreren hoe complexe vraagstukken – van financiering tot regelgeving en van stikstofproblematiek tot marktvraag – een ontwikkeling kunnen vertragen, maar niet stoppen.

CTPark Amsterdam City: een strategische logistieke hub

Bert Hesselink van CTPark Amsterdam City spreekt over de uitdagingen bij de ontwikkeling en verhuur van het grootschalige distributiecentrum in het westelijk havengebied van Amsterdam. Dit meerlaagse centrum is ontworpen als multimodale stedelijke distributiehub, een concept dat zowel innovatief als uitdagend is. "Tijdens Covid-19 stegen de huurprijzen, maar nu is er overcapaciteit in de logistieke markt", zegt Hesselink. De verschuiving in de marktvraag na de pandemie heeft de verhuur van de beschikbare ruimte vertraagd, ondanks de strategische ligging.

CTP is geen traditionele ontwikkelaar die panden verkoopt na oplevering. In plaats daarvan houdt het bedrijf de gebouwen in eigen portefeuille, wat zorgt voor continuïteit en vertrouwen bij huurders. Volgens Hesselink zet CTP in op flexibiliteit en maatwerk. "Wij bouwen niet alleen het vastgoed, maar ook community's rondom onze logistieke hubs," zegt hij. Deze aanpak omvat niet alleen harde infrastructuur, zoals gebouwen en wegen, maar ook softe infrastructuur, met parkmanagers, communitymanagers en eventmanagers.

Een ander belangrijk aspect van CTP's aanpak is duurzaamheid. Energie-efficiëntie en lokaal opgewekte groene stroom spelen een centrale rol in de strategie van het bedrijf. "We zien dat bedrijven bereid zijn meer te betalen voor slimme, duurzame gebouwen", zegt Hesselink. Het bedrijf bouwt ook aanvullende faciliteiten zoals clubhuizen met sportvoorzieningen, restaurants en kantoren om de aantrekkelijkheid van de locaties te vergroten.

Ondanks de uitdagingen op de logistieke markt blijft Hesselink optimistisch. "We hadden prima kunnen verhuren voor 80 euro per m², maar we willen naar 120 euro per m². Daarvoor moeten we wel met een sterk verhaal komen." Dat draait om de voordelen van de locatie, waaronder uitbreidingsmogelijkheden, laadcapaciteit voor elektrisch vervoer en synergie tussen huurders. Het CTPark Amsterdam City is daardoor meer dan alleen een logistiek centrum. Het vertegenwoordigt een visie op de toekomst van stedelijke distributie, waar efficiëntie, duurzaamheid en samenwerking samenkomen.

Nieuwsupdate: In december 2024 maakt CTP bekend 1350 m² te hebben verhuurd aan Heineken. Cafés in het centrum krijgen bier met elektrische vrachtwagens vanuit de hub afgeleverd.

Hembrugterrein: van munitiefabriek naar woonwijk

Recht tegenover CTPark Amsterdam City aan de overkant van het Noordzeekanaal werkt gebiedsontwikkelaar Jimmy van den Ban aan een compleet andere uitdaging: de herontwikkeling van het Hembrugterrein. Dit historische gebied, ooit een belangrijke munitiefabriek, is nu het toneel van een ambitieuze transformatie naar een gemengde woon-werkbuurt. Maar deze transformatie verloopt evenmin moeiteloos.

Van den Ban schetste een beeld van de complexe uitdagingen die spelen op het terrein. Geluidsoverlast door nabijgelegen industrie en Schiphol, stikstofproblematiek door Natura 2000-gebieden in de omgeving en juridische obstakels hebben het proces vertraagd. "Je hebt hier de jackpot te pakken op het gebied van omgevingsfactoren", zegt Van den Ban met een vleugje cynisme.

Vanaf het begin was het plan het terrein te ontwikkelen tot een gemengd gebied met wonen en werken. Om dat in een industriële omgeving mogelijk te maken was het Hembrugterrein een pilot voor de Omgevingswet. De gemeente Zaanstad en het Rijksvastgoedbedrijf stelden daarvoor een bestemmingsplan op ‘met verbrede reikwijdte’, zoals het officieel heette. Dit omgevingsplan maakte een gemengde bestemming mogelijk tot aan het Noordzeekanaal, waaronder wonen. Het zat in de ontwerpfase bij de tender, daarop zijn dus ook de ingediende plannen gebaseerd. Maar na een bezwaar van omliggende bedrijven en juridische procedures werd dit bestemmingsplan door de Raad van State vernietigd.

De waarde van het terrein daalde daardoor fors tegenover de aanschafprijs van 41 miljoen euro. "Het hele omgevingsplan zakte als een pudding in elkaar", vertelt Van den Ban. Het team besloot het plan drastisch te herzien: woningen – tot maximaal 120.000 m² bvo – worden nu vooral geconcentreerd in het noordelijke deel van het terrein, terwijl de zuidzijde meer ruimte biedt aan de al gevestigde en nieuwe ondernemers.

Inmiddels zijn de eerste bouwprojecten gestart. Er komen nu aanvankelijk 1100 woningen (93.000 m²), waarvan 260 sociale huurwoningen van Rochdale en 105 vrijesectorhuurwoningen van Bouwinvest. De rest van de woningen wordt later ontwikkeld in het zuidelijke deel. Ook wordt er gedacht aan voorzieningen zoals een buurtsuper voor dagelijkse boodschappen, iets wat aanvankelijk niet in de gemeentelijke plannen paste, maar essentieel is voor de leefbaarheid.

Het Hembrugterrein zal ook ruimte bieden aan museum ZAMU dat drie keer het oppervlak van het Rijksmuseum krijgt. Dit culturele ankerpunt moet het terrein extra aantrekkingskracht geven, zowel voor bewoners als bezoekers.

Een belangrijk vraagstuk blijft de bereikbaarheid. Openbaar vervoer is nog onvoldoende geregeld en parkeergelegenheid is schaars bij piekbelasting door evenementen. Die schaarste neemt toe door de toevoeging van woningen en bedrijven en de ambitieuze bezoekersaantallen van ZAMU. Van den Ban denkt aan oplossingen als verbeterde pontverbindingen.  “Belangrijk is een betrouwbare, frequente verbinding over water.”

Ondanks de obstakels blijft Van den Ban optimistisch over de toekomst van het Hembrugterrein. "We willen dat het karakter van het terrein, inclusief stelconplaten, behouden blijft", zegt hij. Dit betekent een hoofdrol voor de bestaande gebouwen, het plofbos en de industriële uitstraling van de gebouwen en openbare ruimte.

Wie is Bert Hesselink? Bert Hesselink is director Business Development bij CTP en heeft meer dan twintig jaar ervaring in de vastgoedsector. Hij begon zijn carrière bij CBRE in Amsterdam en verhuisde later naar Praag, waar hij de afdeling Industrial Logistics Agency opzette. In 2019 sloot hij zich aan bij CTP, waar hij een belangrijke rol speelt bij de ontwikkeling en strategie van logistieke vastgoedprojecten in Europa. Zijn brede ervaring in zowel lokale als internationale markten maakt hem een drijvende kracht achter de groei van CTP in Nederland.

Wie is Jimmy van den Ban? Jimmy van den Ban is gebiedsontwikkelaar bij Hembrug Zaandam BV en speelt een cruciale rol in de transformatie van het Hembrugterrein. Met jarenlange ervaring in complexe stedelijke ontwikkelingsprojecten combineert hij een strategische blik met een praktische aanpak. Van den Ban staat bekend om zijn vermogen om uiteenlopende belangen – van overheid tot marktpartijen – samen te brengen en projecten te realiseren die economisch, sociaal en ecologisch duurzaam zijn.

Programma
15.30 uur inloop met koffie, thee en friandises
16.00 uur Presentatie over CTP en CTPark Amsterdam City door Bert Hesselink
16.30 uur Rondleiding
17.00 uur Update Hembrugterrein door gebiedsontwikkelaar Jimmy van den Ban
17.30 uur Borrel met heerlijke hapjes

Bekijk hier een impressie van CTPark Amsterdam City.