Alumni-event: De reële waarde van vastgoed

Wat is vastgoed eigenlijk waard? Is dat de taxatiewaarde of de boekwaarde? Kijken we alleen naar het verleden, zoals taxateurs vooral doen, of nemen we ook de toekomst in onze waardebepaling mee? Kortom, hoe komen we tot een reële waarde van vastgoed?

Over deze vraag organiseerde de ASRE in samenwerking met FRESH Professionals op woensdag 20 november 2024 een kennissessie voor ASRE-alumni en leden van FRESH. Enkele – veelal onderbelichte – aspecten van de waarde van vastgoed worden besproken door Iris Kampers van Savills en Frank van der Sluys van Cushman & Wakefield.

Iris Kampers: “ESG is de toekomst van vastgoed”

In haar presentatie belichtte ESG-expert Iris Kampers de cruciale rol van duurzaamheid (Environmental, Social, Governance) binnen vastgoedtaxaties en beleggingen. Ze benadrukte dat ESG niet alleen een wettelijke verplichting is, maar ook een strategische noodzaak voor het waarborgen van vastgoedwaarde op de lange termijn. Kampers schetste het belang van ESG vanuit drie invalshoeken: wet- en regelgeving, de fysieke werkelijkheid en marktontwikkelingen.

ESG en de noodzaak van naleving

“Waarom zou je als taxateur ESG meenemen?” opent Kampers. Ze wijst allereerst op wet- en regelgeving zoals het Parijsakkoord, dat vereist dat de CO2-uitstoot in 2050 met 95% is gereduceerd ten opzichte van 1990. “Als de gebouwde omgeving verantwoordelijk is voor 40% van de uitstoot, hebben we nogal wat te doen.” De Europese richtlijnen, waaronder de Energy Performance of Buildings Directive (EPBD), dwingen taxateurs bovendien te kijken naar energielabels, materiaalgebruik en installaties. De onlangs gepubliceerde RICS ESG-datalist verplicht aangesloten taxateurs om twaalf ESG-factoren – van CO2-uitstoot tot mobiliteit – in taxatierapporten op te nemen.

De impact van klimaat en marktdruk

Kampers stelt dat de fysieke werkelijkheid – klimaatverandering – vastgoedwaarden steeds meer beïnvloedt. “We zien dat we van twee extreme weersevenementen per jaar in 1990 naar dertien nu zijn gegaan. Hittegolven, overstromingen of hagelstenen zo groot als golfballen, zoals laatst in Italië – dat doet iets met de waarde van gebouwen.” Dit brengt risico’s met zich mee, zoals schade door overstromingen plundering na de watersnood in Valencia, die taxateurs niet langer kunnen negeren.

Daarnaast dwingt de markt tot verandering. Steeds meer huurders en beleggers eisen duurzame gebouwen. “Internationale beleggers kopen niets meer wat binnen tien jaar onbruikbaar is. Best een stevig statement.” Kampers verwijst ook naar onderzoek waaruit blijkt dat 88% van logistieke huurders bereid is een premium te betalen voor gebouwen met sterke ESG-credentials. “Mensen willen panden met een A++ energielabel. Een label G wil niemand meer.”

Hoe kun je ESG meten?

Om ESG-waarde te integreren in taxaties, pleit Kampers voor een systematische aanpak. Ze raadt taxateurs aan relevante datapunten te selecteren, zoals energielabels, CO2-uitstoot, mobiliteit en servicekosten. “Als je pand in Valkenburg aan de Geul elk jaar onderloopt, doet dat iets met de waarde,” zegt Kampers. Ze stelt dat bepaalde datapunten, zoals biodiversiteit, vaak over het hoofd worden gezien, terwijl ze van groot belang zijn voor duurzame taxaties.

Savills ontwikkelde een dashboard dat vastgoed op twee assen analyseert: gebouwspecifieke kenmerken (bijvoorbeeld energielabels) en locatiespecifieke factoren (zoals overstromingsrisico). Stranded assets – gebouwen met een slechte ESG-score – worden geïdentificeerd en krijgen aanbevelingen voor renovaties. “Als je pand slecht scoort, maar de locatie goed, zeggen we: investeer in renovatie. We kunnen het effect misschien niet direct hard maken, maar het verhoogt de langetermijnwaarde.”

Toekomstige uitdagingen en kansen

Het veranderende speelveld van ESG vraagt om een nieuwe mindset bij taxateurs. “Sommigen zien het als een kans, terwijl anderen vasthouden aan traditionele methoden,” merkt Kampers op. Toch dwingen banken en regelgeving hen steeds meer om ESG-criteria in analyses te integreren. Het naleven van richtlijnen zoals de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) wordt de norm, vooral voor grote bedrijven.

“Het is een nieuwe dimensie aan waardebepaling,” meent Kampers. “Wetgeving, de fysieke werkelijkheid en de markt dwingen ons om vooruit te denken. Dat betekent niet alleen kijken naar wat een gebouw waard is, maar ook naar wat het waard zal zijn. ESG is geen keuze meer, het is de toekomst van vastgoed.”

Bekijk hier de presentatie van Iris Kampers.

Frank van der Sluys: “Waarde is wat iets morgen kan worden”

Tijdens de bijeenkomst hield Frank van der Sluys, hoofd Strategisch Advies bij Cushman & Wakefield, een presentatie over de toekomst van vastgoed. Hij besprak hoe technologie, maatschappelijke trends en duurzaamheid (ESG) hoe vastgoed wordt gewaardeerd fundamenteel veranderen. Vanuit zijn rol, waarin hij werkt met data en strategisch advies biedt aan onder andere de publieke sector, banken en investeerders, schetste hij een helder beeld van de uitdagingen en kansen voor de sector.

Korte versus lange termijn

Van der Sluys begon met een pleidooi voor het belang van langetermijnvisie in de vastgoedsector. Hoewel crises en geopolitieke gebeurtenissen, als de Covid-pandemie, de markt op korte termijn sterk beïnvloeden, stelt hij dat de werkelijke waarde van vastgoed wordt bepaald door trends op de lange termijn. Hij gebruikte een treffende metafoor: "De korte termijn zijn de kreukels in je gezicht. De richting van de grafiek wordt bepaald door de lange termijn."

Volgens hem speelt technologie een cruciale rol in deze langetermijnontwikkelingen. Hoewel technologie plaatsonafhankelijk werken en winkelen mogelijk maakt, leidt dit paradoxaal genoeg tot een toenemende ruimtelijke concentratie van vraag naar specifieke locaties. Dit creëert een "battle for space", waarbij verschillende functies concurreren om de aantrekkelijkste gebieden.

Technologie verandert gedrag

Technologie heeft het gedrag van mensen drastisch veranderd, stelde Van der Sluys. Mensen combineren tegenwoordig meer taken en staan nooit volledig "uit". Dit beïnvloedt hun keuzes waar het gaat om wonen, werken en ontspannen. Hij stelt dat gebieden die mensen ontzorgen – zoals locaties met goede voorzieningen – steeds aantrekkelijker worden.

Daarnaast sprak hij over een groeiend maatschappelijk bewustzijn rondom duurzaamheid en welzijn. "Als je buurvrouw je vraagt of je in de vakantie weer gaat vliegen, voel je dat bewustzijn direct," zei Van der Sluys. Dat groeiende maatschappelijke bewustzijn verandert ook hoe vastgoed wordt gebruikt.

Concentratie en waardebepaling

Van der Sluys ging vervolgens in op de concentratie van vraag naar hoogwaardige locaties. Steden in de G5 als Amsterdam en Rotterdam profiteren van deze trend, terwijl middelgrote steden steeds vaker worden overgeslagen. Dit geldt vooral in de retailsector, waar fysieke winkels concurreren met online platformen. Om succesvol te blijven, moeten winkels zich onderscheiden en unieke ervaringen bieden.

Hij stelt verder dat ESG (Environmental, Social, Governance) een groeiende factor is bij vastgoedwaardering. Vastgoed wordt steeds vaker beoordeeld op duurzaamheidskenmerken als energielabels en op hoe het aansluit bij maatschappelijke verwachtingen.

Nieuw model voor waardegroei

Bij Cushman & Wakefield heeft Van der Sluys samen met zijn team een model ontwikkeld om vastgoed te beoordelen op locatie-, markt- en object-specifieke kenmerken. Dit model, bekend als Asset Quality Rating, geeft panden een score van 0 tot 100 en wordt gebruikt om investeerders en ontwikkelaars te adviseren. Met deze aanpak kunnen bijvoorbeeld gebouwen worden geïdentificeerd die geschikt zijn voor transformatie als het omzetten van kantoren naar woningen.

Hij illustreerde dit met een voorbeeld van een kantoorpand op een matige locatie dat laag scoorde als kantoor, maar na transformatie naar woningen aanzienlijk aantrekkelijker werd. Dit toont volgens Van der Sluys aan hoe belangrijk het is om vastgoed in de juiste context te analyseren en aan te passen aan de veranderende marktvraag.

Waarde gaat over morgen

Van der Sluys constateert dat de toekomst van vastgoed wordt bepaald door technologische vooruitgang, ESG en maatschappelijke trends. Waarde is volgens hem niet statisch, maar een dynamisch gegeven dat afhangt van het vermogen om mee te bewegen met veranderingen. "Waarde is niet alleen wat iets vandaag is, maar vooral wat het morgen kan worden," zegt hij. Deze visie vraagt volgens hem een vernieuwende en toekomstgerichte aanpak binnen de vastgoedsector.

Meer weten?

Het gebruik van data voor de analyse van mogelijkheden in de vastgoedsector staat centraal in de MSRE-deelopleiding Real Estate Analytics, die in februari 2025 weer van start gaat. Lees alles hier over Real Estate Analytics en de masteropleiding MSRE.

Wie?

Iris Kampers is van huis uit bioloog en bij de internationale vastgoedadviseur Savills verantwoordelijk voor advisering over ESG (Environment, Social and Governance) en duurzaamheid. Bij de waardebepaling van vastgoed moet volgens haar ook naar de toekomst worden gekeken en zaken als klimaatrisico’s, duurzaamheidsinvesteringen en kosten voor het vergroten van de biodiversiteit worden meegenomen. Ze gebruikt in haar werk haar kennis van ecologie om de ontwikkeling van duurzaam vastgoed te versnellen. Zo wil ze bijdragen aan het verbeteren van de samenleving. Eerder werkte ze ruim zes jaar bij het ingenieursbureau Arcadis, op het laatst als commercieel milieudeskundige.

Frank van der Sluys is partner bij Cushman & Wakefield verantwoordelijk voor de afdelingen Klantontwikkeling en Strategische Advisering. De afgelopen jaren werkte hij aan de Asset Quality Rating, een score tussen 0 en 100 voor elk van de tien miljoen gebouwen in Nederland. Hij vertelt hoe de data achter deze score – onder andere met delta-analyses – kan worden ingezet voor het vergroten van de waarde van vastgoed. Sinds 2020 is hij ook docent aan de ASRE. Eerder was hij hoofd research bij DTZ Zadelhoff, consultant bij ING Real Estate Development en research manager bij Dynamis. Van der Sluys was in 2014 winnaar van de Vastgoedmarkt Young Talent Award.