Alumnus Fons Beekwilder (MRE 2019) werkt bij ING als Head of Regulatory Projects & Operations voor de sector Real Estate, Infrastructure and Construction. Voor zijn afstudeerscriptie onderzocht hij het risico dat vastgoedfinanciers lopen door de verplichte energielabels voor kantoren in 2023 (label C) en 2030 (label A). Waarom koos je dit onderwerp?Tijdens het tweede studiejaar heb ik een aantal mogelijke onderwerpen onderzocht en besproken met collega’s, oud-ASRE-studenten. Uit die gesprekken is toen een concrete onderzoeksvraag ontstaan. ING is zeer actief op gebied van duurzaamheid en heeft zich ten doel gesteld vastgoedklanten te helpen met het vergroenen van hun portefeuilles. Het vraagstuk was dus relevant en actueel. Bovendien kwamen veel theorieën van de vastgoedkunde erin terug en bleken medestudenten en scriptiebegeleiders enthousiast over mijn onderzoeksopzet. ASRE-docent en scriptiebegeleider Hans op ’t Veld stelde tijdens ons eerste gesprek dat een manager naar Excel kijkt en een leider naar duurzaamheid als geheel. Dat intrigeerde mij en persoonlijk vind ik dat ook een mooie samenvatting van de MRE-opleiding en de scriptiemodule: Het is een studie waarbij je wordt uitgedaagd om de inhoud te vertalen naar de praktijk. Naast urenlang turen naar Excel heb ik met dit onderzoek geprobeerd de vele aspecten van duurzaamheid, bankieren en management samen te brengen en relevante conclusies te trekken die de vastgoedsector verder helpen. Was de uitkomst wat je vooraf verwachtte?Doelredenatie is denk ik een bekende valkuil voor veel scriptanten, dus ik ben er onbevangen en onbevooroordeeld ingegaan. Dat levert overigens ook de nodige hoofdbrekens op. Tijdens het onderzoek voor mijn scriptie heb ik een aantal afslagen genomen die ik vooraf niet had kunnen bedenken. Naar aanleiding van de data ben ik bijvoorbeeld erg nieuwsgierig geworden naar de mening van branchegenoten en de overheid over het onderwerp. De combinatie van kwantitatief en kwalitatief onderzoek heeft uiteindelijk opmerkelijke conclusies opgeleverd. Wat vond je een opvallen?Meerdere dingen. Zo blijkt uit de analyse dat de financieringsportefeuille van ING al voor een groot deel bestaat uit panden met een A-, B- of C-label en dat die daarmee dus al voldoet aan het verplichte C-label in 2023. Als je iets verder inzoomt, blijkt het absolute risico voor de bank nog lager te liggen. Er zijn slechts enkele objecten waarvan je je kunt afvragen of die ooit zullen voldoen aan de wetgeving. Diversificatie blijkt ook een aanzienlijk risicoverlagend effect te hebben. Ook Rabobank en ABN Amro gaven tijdens het onderzoek aan hetzelfde te verwachten voor hun portefeuilles. Voor de overheid was de energielabelwetgeving een soort proeftuin, een middel om de transitie naar een duurzame leefomgeving in gang te zetten. Banken hebben hier vervolgens een sturende rol in genomen door hun klanten de inzichten en middelen te geven om deze transitie daadwerkelijk te starten en door hen concreet te helpen met de uitvoering. Dit blijkt bijzonder effectief. Het risico voor de vastgoedfinanciers, de vastgoedmarkt en de Nederlandse economie is beperkt. Dat ligt mogelijk anders wanneer het verplichte A-label in werking treedt in 2030, aangezien dit substantiële investeringen vereist van beleggers. Uit het onderzoek blijkt dat het lastig is scenario’s voor een langere periode te maken. Duurzaamheidswetgeving is bovendien aan verandering onderhevig. Zo wordt er steeds meer waarde gehecht aan ‘daadwerkelijk energiegebruik’ in plaats van aan het energielabel. Data hierover is echter nog beperkt beschikbaar. Banken, overheid, toezichthouders en taxateurs kijken nog met een traditionele bril naar het vastgoed. Wat heeft het onderzoek je persoonlijk gebracht?Een stuk minder vrije tijd, maar ook inzicht in een interessant onderwerp. Het schrijven van de scriptie heeft mij gedwongen objectief en met een managementbril te kijken naar een voor mij relatief onbekend onderwerp. Daarnaast heeft het leuke en relevante contacten opgeleverd in de vastgoedsector, bancaire wereld en duurzaamheidssector. Hoe helpt de MRE-opleiding jou in de dagelijkse praktijk?De MRE was voor mij persoonlijk een verbreding van mijn horizon. Een bijzonder leuke ervaring. De interactie met een zeer diverse groep vastgoedprofessionals geeft de nodige kennis en inzichten en heeft mij een waardevol netwerk opgeleverd.
