Het Nederlandse winkellandschap zit in zwaar weer. De afgelopen tien jaar zijn fundamentele veranderingen ingezet die grote impact hebben op alle facetten van de winkelmarkt. De coronacrisis heeft een aantal van deze veranderingen in elk geval op de korte termijn in extreme mate versterkt. Lege winkelstraten, exponentiële groei van het aandeel online en het faillissementsspook dat weer rondwaart bij retailers. Het mogelijke overheidsinfuus voor Hema is in dit kader een heldere metafoor. De vraag wat mogelijke faillissementen voor kwalitatief effect hebben op de markthuurwaarde van winkelvastgoed is in Nederland pas relatief recent onderzocht in de MRE-scriptie van Sander van Welie (2016). Dit artikel blikt vanuit dat onderzoek terug en vooruit. Voorkomen is beter dan genezen: het corona-steunakkoord Met de pijn van de financiële crisis van 2008 nog vers in het geheugen heeft de coronacrisis tot kordaat overleg geleid tussen verhuurders en retailers. Op Goede Vrijdag was er het zogenaamde 50/50-covenant: retailers met minimaal 25 procent omzetverlies krijgen een huuropschorting voor de periode april, mei en juni 2020. De huur wordt ‘zoveel mogelijk verlicht’, met vijftig procent opschorting als minimum, oplopend tot 75 of zelfs honderd procent. Hiermee verzekert de verhuurder zich van enige inkomsten op korte termijn en de huurder krijgt noodzakelijke lucht door lastenverlichting. In de eerste week van juni is dit akkoord aangepast tot het Steunakkoord 2.0. De belangrijkste afspraak is dat de partijen voorstellen om voor de maanden april en mei vijftig procent van de huur kwijt te schelden en dat de huur van juni voor vijftig procent wordt doorgeschoven naar volgend jaar. In veel gevallen zijn er aanvullende/alternatieve afspraken op maat. In combinatie met de financiële steunmaatregelen om ondernemers overeind te houden, ontstaat zo een breed gedragen aanpak om faillissementen te voorkomen. De impact van faillissementen op de winkelmarkt Uit diverse onderzoeken blijkt dat faillissementen van retailers een negatief effect hebben op specifieke winkelunits en dus ook op winkelgebieden. Zo zorgen faillissementen in veel gevallen primair voor het wegvallen van trekkracht in een winkelgebied, een afname van het aantal passanten en daarmee een oplopende leegstand (Stek et al., 2016; Berkers, 2016). Het effect van faillissementen versterkt zich kortom, het aanwezige winkelaanbod is bepalend voor de aantrekkelijkheid van een winkelgebied. Een te hoge leegstand leidt dus tot een verdere afname van de footfall. Deze negatieve spiraal zal invloed uitoefenen op de markthuur, stellen onder andere Ten Have (2007), Haringsma (2002) en Bolt (2003). Meer direct betekent een faillissement voor de belegger een tussentijdse contractonderbreking doordat de ondernemer zijn exploitatie heeft moeten staken. Het op enig moment leegkomen van een winkelunit als gevolg van een faillissement impliceert voor de verhuurder dus feitelijk een voortijdige mutatie (cf. Van der Gijp et al., 2016). In 2016 is door Sander van Welie (MRE 2014-2016) voor zijn masterthesis een empirische toetsing uitgevoerd op een dataset met faillissementen in de Nederlandse winkelmarkt en de eventuele effecten daarvan op de markthuur van een specifieke winkelunit. De resultaten hiervan zijn ook gepubliceerd in de Real Estate Research Quarterly (Van der Post, Van Welie en Dröes, 2019). Er is gebruik gemaakt van een dataset waarin 1346 winkelruimten zijn opgenomen in de periode 2010-2015. De paneldataset bestaat uit 29 variabelen over onder andere de locatie, tijd en transactiekenmerken. Er is sprake van een afhankelijke variabele, de markthuur. De focus is gelegd op de G15 van sterkste winkelsteden in Nederland (cf. Van der Gijp et al., 2016). Resultaten uit het verleden … Gemiddeld genomen is er op grond van deze data uit de ‘vorige’ crisis geen robuust bewijs dat faillissementen de markthuur van een specifieke winkelunit beïnvloeden. Het regressiemodel veronderstelt dat de markthuur wordt verklaard door compositie-effecten, niet door faillissementen. Wel is significant aangetoond dat de markthuur in panels met een faillissement hoger is dan zonder faillissement. De geconstateerde effecten worden in belangrijke mate bepaald door de kwaliteit van een winkel en de timing van een faillissement. Afhankelijk van de kwaliteit van een object zal er – crisis of niet – in meer of mindere mate interesse ontstaan van retailers. Dit vormt ook het vertrekpunt van de nieuw overeen te komen huur. De praktijk toont aan (Van Welie, 2017; Van der Gijp et al., 2016) dat er in de onderzochte jaren op de relatief goede locaties bij vertrek of leegstand snel, soms direct, een opvolgende huurder is gevonden. Daarbij ontstaat dus in sommige gevallen een huursurplus ten opzichte van de gefailleerde huur. In het verlengde hiervan is de timing van belang. De markthuur reageert vertraagd op gerealiseerde huurprijzen. Ook de mate waarin de geldende huur voor faillissement afweek van de markthuur kan invloed hebben op een eventueel surplus of verlies. Daarbij is er een belangrijk institutioneel aspect aan het huurprijsvraagstuk. Conform art. 7.303 is bij wet geregeld dat zowel huurders als verhuurders na ommekomst van de eerste huurtermijn en vervolgens om de vijf jaar (na eerdere vaststelling) – ’zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse’ - bij de rechter kunnen vorderen dat de huurprijs opnieuw wordt vastgesteld. Deze wordt huurherzieningswaarde genoemd en betreft in feite de afgeleide van de markthuurwaarde, maar kan hiervan substantieel afwijken omdat de referentiehuur gebaseerd is op de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse voor de vijf voorgaande jaren. Faillissementen hebben dus een impact op de huur na het faillissement, maar dus ook tussen huren mét dan wel zonder faillissement. Deze laatste ruimtelijke correlatie – zogenaamde spatial lags – vormen nog een interessant kennisveld voor verder statistisch onderzoek. Het hier en nu ... Het vraagstuk omtrent faillissementen heeft nadrukkelijk een verbreding en verdieping gekregen de afgelopen maanden. Het laatste steunpakket voor retailers zal eind dit jaar aflopen. Helder is dat dit zowel tot faillissementen als tot leegstand zal leiden. In heel veel gevallen zal in kleine en middelgrote winkelsteden voor een lege winkel geen nieuwe winkel meer terugkomen. Daarbij komt dat horeca dit gat niet meer kan vullen – zoals deze branche dit na de vorige crisis wel deels heeft gedaan. Daarbij speelt het effect dat geduid is in de aanleiding: te veel leegstand maakt centra extra onaantrekkelijk, waardoor inzet gericht op clustering noodzakelijk gaat zijn om leefbare winkelgebieden met aantrekkingskracht te kunnen blijven behouden. Tegelijkertijd heeft corona voor een verdere doorbraak van het online shoppen gezorgd. Data van onder andere Afterpay (2020) laten tot meer dan honderd procent groei van online shoppen in het eerste deel van de maand mei. De vraag is in hoeverre deze ervaringen leiden tot een blijvende verschuiving van online bestedingen. Verder is vooral realisme noodzakelijk: de winkelmarkt zal moeten krimpen en gemeenten zullen serieuze investeringen moeten doen in hernieuwde, kleinere winkelgebieden. Ondanks adviezen in een ander artikel in deze Master Class voor budgettaire mogelijkheden voor gemeenten, maakt de coronacrisis ook nog eens duidelijk dat het vrijspelen van benodigde gelden voor investeringen in winkelgebieden de komende periode geen sinecure zal zijn. Vanuit onderzoeksperspectief is het uitermate interessant om ook de komende jaren data te verzamelen om de effectstudie te vervolgen. Dit artikel is verschenen in Masterclass nr. 44. LITERATUUR Berkers, W.A.W. (2016). Leegstaande V&D-panden: middelgrote steden in het nauw? Masterthesis Economische Geografie, Utrecht: Universiteit Utrecht. Bolt, E. J. (2003). Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Theorie en Praktijk. Nuth: Drukkerij Rosbeek BV. Haringsma, J. (2002). Huurniveau's winkels nauwkeurig te bepalen. WPM Research Quarterly, Amsterdam: WPM Groep. Afterpay (2020). Fashion continues paving the way for e-commerce. Afterpay Insights. bezocht op 11 juni 2020. Stek, B., A. Ouwehand (2016). V&D-winkelgebieden wacht nieuwe impuls. Faillissement V&D versnelt polarisatie Nederlands winkellandschap. Colliers, Colliers International Research Retail. Ten Have, G.M. (2007). Taxatieleer vastgoed 1. Groningen: Wolters-Noordhoff. Van der Gijp, B., J. de Baaij (2016). Faillissementen bevestigen tweedeling op de winkelmarkt. Research & Development Department Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Amsterdam. Van der Post, W.J. en Van Welie, S.C. en M.I. Dröes (2018). Het effect van faillissementen op de waardeontwikkeling van winkelvastgoed. Real Estate Research Quarterly, 2019-1. pp. 17-28. Van Welie, S.C. (2017). Van faillissement naar waardeontwikkeling, een onderzoek naar het effect van faillissementen op de ontwikkeling van de markthuurwaarde van winkelvastgoed. MRE-thesis, Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate.
