De juridische gevolgen van de coronamaatregelen liggen nog lang niet vast, stelt vastgoedadvocaat Wendela Raas van Dentons tijdens het webinar. En de nieuwe wet WHOA biedt huurders volgens haar collega Krijn Hoogenboezem – expert op het gebied van faillissementen - ruimte om een huurcontract op te zeggen. Onderaan dit verslag is een geluidsopname van het volledige webinar te beluisteren. In het webinar bespraken Wendela Raas (partner vastgoed, Dentons) en Krijn Hoogenboezem (partner faillissementsrecht, Dentons) de gevolgen van het coronavirus op de positie van huurders. Raas lichtte aan de hand van een aantal recente uitspraken toe of en in hoeverre huurders recht hebben op huurkorting omdat ze als het gevolg van het coronavirus het gehuurde minder of niet kunnen gebruiken. Hoogenboezem stond stil bij de nieuwe wet WHOA (Wet homologatie onderhands akkoord) die recent is aangenomen en die grote gevolgen zal hebben voor de praktijk. Het wetsvoorstel maakt het voor ondernemingen met financiële problemen mogelijk om een regeling af te dwingen met schuldeisers, waarmee een faillissement wordt voorkomen. De wet maakt het onder omstandigheden ook mogelijk voor huurders om vroegtijdig van een huurovereenkomst af te komen. Raas vertelt dat in de praktijk veel vastgoedverhuurders zelf al contact zoeken met hun huurders en daarbij meestal tot afspraken komen die voor beide partijen acceptabel zijn. Maar er zijn ook partijen die geen flexibiliteit tonen en dan rest verhuurders meestal niets anders dan een gang naar de rechter. Noodverordening Belangrijk om te weten is het dat de coronamaatregelen door de overheid worden opgelegd in de vorm van noodverordeningen. Het aantal faillissementen als gevolg van de coronamaatregelen valt overigens mee. En niet alle ondernemers hebben last van de maatregelen. Bouwmarkten en supermarkten profiteren juist van maatregelen als thuiswerken en sluiting van de horeca. Voor getroffen ondernemers is er bovendien overheidssteun. Het viel Raas op dat het vooral de grote winkelketens zijn die om huurkorting vroegen, kleinere huurders gingen meestal het gesprek met de verhuurder aan. Verhuurders hebben een scala aan mogelijkheden om huurders tegemoet te komen. Zo kunnen wij huur kwijtschelden, de huur opschorten of nakoming van het huurcontract vragen. Bij dat laatste kan het aanvragen van faillissement – een paardenmiddel, geeft Raas toe - een manier zijn om met de huurder in gesprek te komen. Daarna kan er gesproken worden over een korting, kwijtschelden of opschorten van de huur, bijvoorbeeld in ruil voor een verlenging van de huurovereenkomst. Het eenzijdig opschorten van de huurbetaling door de huurder wordt door de rechter niet geaccepteerd, weet Raas. Zij raadt verhuurders aan om in onderhandelingen met een huurder direct ook eventuele afspraken rondom maatregelen na een eventuele volgende golf besmettingen mee te nemen. Overheidsingrijpen als gebrek? Maar wat als de gesprekken tot niets leiden? Gaat het dan om een gebrek of een onvoorziene omstandigheid en welke rol spelen redelijkheid en billijkheid? Of is er sprake van overmacht? De afspraken rondom gebreken worden meestal vastgelegd in het huurcontract, zeker als het ROZ-model wordt gebruikt. Bij de parlementaire behandeling van het huurrecht werd gesteld dat overheidsingrijpen een gebrek kan opleveren. Raas is het niet eens met die uitleg, maar de kortgedingrechter heeft die visie in enkele uitspraken wel gevolgd. "Hier kan een uitspraak in een bodemprocedure uitsluitsel geven, maar dat zal nog even duren." Volgens Raas wordt hier gedoeld op de situatie dat een pand een gebrek ontstaat doordat bijvoorbeeld door een aanscherping van brandvoorschriften het pand niet langer voldoet aan de wettelijke eisen. "De coronamaatregelen – zoals de sluiting van de horeca – hebben niets met de staat van het pand te maken." Natuurrampen, kernexplosies en epidemieën Het ligt volgens Raas meer voor de hand dat hier sprake is van een onvoorziene omstandigheden, waarbij redelijkheid en billijkheid een rol spelen. Afspraken voor onvoorziene omstandigheden zijn - naar hun aard - nooit opgenomen in het huurcontract. Wel kan het zijn dat – zoals in Angelsaksische landen gebruikelijk is – een zeer brede formulering over natuurrampen, kernexplosies en epidemieën in het contract is opgenomen. Moeten partijen in het geval van een onvoorziene omstandigheid de pijn delen, zoals de kortgedingrechter in enkele gevallen heeft bepaald? Niet altijd, vindt Raas. As er bijvoorbeeld omzethuur is afgesproken, dan is een verdeling van de pijn eigenlijk al gemaakt. De mate waarin er van omzethuur sprake is, kan maken dat een verdergaande verdeling van de pijn billijk is. Delen van de pijn Tot nu is de rechter steeds uitgegaan van een 50/50-verdeling van de pijn. Bijvoorbeeld in een zaak aangespannen door reisorganisatie D-reizen, waar de rechter tot een halvering van de huurverlaging voor heel 2020 besloot. Volgens Raas onterecht. Er is namelijk geen sprake van gedwongen winkelsluiting, de organisatie kan online haar reizen verkopen. Het terugvallen van de omzet heeft in haar ogen niets te maken met de winkelpanden die het bedrijf huurt. "Waarom zou de verhuurder dan in de pijn moeten delen?" Draai het eens om, stelt Raas voor. Supermarkten en bouwmarkten hebben door de coronamaatregelen hun omzet sterk zien toenemen. Kunnen verhuurders van deze panden aankloppen bij hun huurder om een graantje daarvan mee te pikken? Nee, toch? En waarom zou in het geval van D-reizen wèl de verhuurder, maar bijvoorbeeld niet de accountant een deel van zijn betaling moeten inleveren? Huurverplichting nakomen Een andere situatie doet zich volgens Raas voor in een zaak rondom brouwerijconcern Inbev dat met het voorstel kwam de huurverplichting voor twee derde na te komen. Hier is sprake van een gedwongen sluiting en toonde de huurder initiatief om tot een vergelijk te komen. Dat werd door de rechter gehonoreerd. Een zaak die diende op Curaçao betrof het restaurant Roast, waarvan het pand nog moest worden afgebouwd. De rechter ging ermee akkoord dat het gesloten huurcontract werd ontbonden. Volledige duidelijkheid ontstaat volgens Raas pas wanneer de voorlopige uitspraken zijn beoordeeld door de Hoge Raad. Maar dat laat nog even op zich wachten. Wet homologatie onderhands akkoord Hoogenboezem begint met uitleg van de achtergronden van de nieuwe wet WHOA (Wet homologatie onderhands akkoord). Een faillissement van een onderneming is vaak zeer schadelijk en leidt veelal tot kapitaalvernietiging. Alle activa worden uit de onderneming gehaald en te gelde gemaakt om de schulden te delgen. Het is in veel gevallen gunstiger het bedrijf te laten voortbestaan en de schuldeisers eigenaar te maken van de onderneming. Dit is bijvoorbeeld wat er bij Hema onder de Britse regels is gebeurd. De WHOA speelt dan ook leentjebuur bij het Britse en Amerikaanse recht (Chapter 11). In plaat van een fire sale vindt een herschikking van de schulden plaats. De WHOA geeft de onderneming – niet noodzakelijkerwijs de ondernemer – vanaf 1 januari 2021 de ruimte om met grote schuldeisers een plan op te stellen waarover wordt gestemd. Andere betrokkenen – vastgoedverhuurders, leveranciers – hoeven hierin niet te worden gekend, maar dan moeten zij ook volledig worden betaald. Iedereen die wordt gevraagd een veer te laten, stemt mee over het plan. "Wat je ook doet, ga vooral niet de wetstekst lezen", waarschuwt Hoogenboezem. "Veel te technisch, alleen geschikt voor juristen." Rechtsregels 'shoppen' De overgang van Nederland naar deze nieuwe regels, zou kunnen leiden tot belangstelling vanuit het buitenland. Bedrijven kunnen rechtsregels 'shoppen' door tijdelijk hun hoofdkantoor op papier te verplaatsen naar het land met de rechtsregels die zij willen kiezen. Bijvoorbeeld met oog op de Brexit vanaf 1 januari 2021. "Vanaf dat moment erkent Europa uitspraken van de Britse rechter niet langer", zegt Hoogenboezem. De WHOA kent twee smaken: openbaar en gesloten. In het eerste geval wordt het akkoord gemeld bij de Kamer van Koophandel en daarmee publiekelijk bekend. Bij een niet-openbaar akkoord onderhandelt een debiteur met een groep schuldeisers en zijn alleen zij daarvan op de hoogte. Out of the money De verschillen met een faillissement zijn groot, stelt Hoogenboezem. De onderneming gaat door, er is geen curator en ook geen uitspraak van de rechter nodig. Elke onderneming die de rand van de afgrond naderbij ziet komen mag een voorstel doen voor een akkoord over haar schulden. Maar dat moet wèl tijdig en er moet ook een duidelijke reden voor zijn. In gevallen waarin de eigenaar van de onderneming out of the money is, hoeft hij zelfs met het akkoord in te stemmen. Bijzonder in de nieuwe wet is dat de debiteur in problemen elke wederkerige overeenkomst mag beëindigen. Dat betekent dat bijvoorbeeld ook opzegging van de huurovereenkomst mogelijk is. Het adagium pacta sunt servanda (overeenkomsten zijn bindend) gaat daarmee niet meer op. Als de rechtbank het plan bekrachtigt, krijgt de verhuurder wel een vordering op de onderneming voor de verschuldigde huur tot het einde van de looptijd. Voorkom fait accompli Schuldeisers die te maken krijgen met een saneringsplan, doen er volgens Hoogenboezem goed aan zich actief op te stellen. "Zoek gelijkgestemden", adviseert hij. "Voor het doorgaan van het plan moet twee derde van de schuldeisers instemmen. Lees het plan, laat er iemand goed naar kijken. Doe je niets, dan sta je voor een fait accompli." De rechter die een ingediend plan moet beoordelen baseert zijn uitspraak alleen op de klachten die schuldeisers tegen het plan hebben ingediend. Dus direct klagen is een plicht en niet pas als het plan bij de rechtbank ligt in het geweer komen, dan is het te laat. Voor verhuurders heeft deze wet grote gevolgen, huurcontracten worden immers minder hard. De nieuwe regels maken het ook mogelijk voor ondernemers om onoplettende schuldeisers te piepelen. Eist een ondernemer een huurkorting, maar blijft hij volledig eigenaar van de onderneming, trek dan aan de bel. Rem op investeringsklimaat Volgens Hoogenboezem zetten de nieuwe regels geen rem op het investeringsklimaat. De WHOA is er immers juist opgericht om de waarde van ondernemingen te behouden. De onderhandelingspositie van aandeelhouders wordt echter wel zwakker. In het geval een ondernemer/eigenaar als boegbeeld van een bedrijf optreedt, zou het redelijk kunnen zijn hem bijvoorbeeld dertig procent van de aandelen te laten houden. Een goed voorbeeld van hoe de regels in de praktijk zullen werken is het voorbeeld van de Hema. Aandeelhouder Marcel Boekhoorn blijft met lege handen achter, de vroegere financiers zijn nu eigenaar en zoeken een koper voor hun onderneming. De verhuurders en leveranciers van de Hema hebben niets te klagen, zij krijgen hun vorderingen voor de volle honderd procent betaald. Meer weten? Wil je meer weten over de rechten en plichten van huurders en verhuurders en deze kennis snel kunnen toepassen in de praktijk? Volg dan de korte, hybride opleiding Inleiding Huurrecht aan de Amsterdam School of Real Estate.
