Alumnus Mark Nieuwenbroek (MSRE 2019) werkt als manager Investor Relations bij Amvest. Voor zijn afstudeerscriptie zette hij de tanden in de schaarste aan huurwoningen in de vrije sector.Waarom dit onderwerp?"Als belegger levert mijn werkgever Amvest een bijdrage aan het oplossen van de woningschaarste, bijvoorbeeld binnen het akkoord dat de IVBN onlangs sloot met de gemeente Amsterdam. Schaarste kun je alleen oplossen als je weet wat er precies wordt gevraagd. In mijn scriptie heb ik alle vraag- en aanbodstromen voor de vrijehuursector in kaart gebracht. Tot nu toe werd de politieke discussie vooral gevoerd op buikgevoel, de kwantificering bleef onderbelicht. Zo ben ik uitgekomen op een groei van het tekort van huurwoningen in de vrije sector van 4.000 naar 12.000 woningen in de periode 2015-2018."Heeft deze uitkomst je verrast?"Nee, mijn verwachting is in mijn onderzoek bevestigd. In 2015 was er al een tekort bij een stijgende vraag en groeiend aanbod. Maar de vraag steeg duidelijk harder dan het aanbod. Dat het tekort oploopt was daardoor geen verrassing. Wat mij wel verbaasde was de sterke groei van het aanbod van huurwoningen in de vrije sector sinds de 'geboorte' van dit segment in 1994: van 80.000 tot 542.000 in 2018. Dat is zevenmaal zoveel!"Wat heeft het onderzoek je geleerd?"Dat in de woningmarkt de rol van de overheid zeer sturend is. De maatschappij verandert, mensen zoeken steeds meer flexibiliteit. Tegelijkertijd is kopen voor veel mensen lastiger geworden door allerhande overheidsmaatregelen. Ook gaat de inkomensgrens voor sociale huurwoningen omhoog. Het tekort zal daardoor eerder toe- dan afnemen."Wat blijft volgens jou onderbelicht?"In politieke discussies worden alle beleggers over één kam geschoren, terwijl institutionele beleggers ook belang hebben bij de betaalbaarheid van hun woningen. Zij zitten niet te wachten op mutaties of leegstand. De oplossing ligt in vertrouwen, dat nu langzaamaan opnieuw bij gemeenteraden ontstaat. Dat blijkt uit de akkoorden die gesloten konden worden in Utrecht en Amsterdam. Daarbij helpen ook de gezamenlijke rekensessies rondom woningprojecten die door Stec Groep zijn belegd. Zo begrijpen beleggers en gemeenten elkaars werelden beter."Hoe helpt de MSRE jou in de praktijk?"Wat de studie mij heeft geleerd is de waarde van het openhouden van meerdere opties. En door mijn begrip van het capital asset pricing model ben ik een betere gesprekspartner voor de pensioenfondsen die klant zijn bij Amvest. Ook heb ik het belang leren inzien van fiscaliteit. Het lijkt een saai onderwerp, maar als je de achtergronden kent, kun je interne discussies beter plaatsen."
