Alumna Simone Broens (MSRE 2019) werkt als asset- en investmentmanager bij belegger Coever Vastgoed. Voor haar afstudeerscriptie zette zij de tanden in het rendement en risico van beleggingen in bloot eigendom. Waarom dit onderwerp?"Beleggen in bloot eigendom was voor mij een onbekende categorie. Ik wilde graag iets nieuws bestuderen en bij voorkeur een kwantitatief onderzoek doen. Bovendien interesseert mij de mix van investeringsanalyse en recht. Eerdere scripties belichtten vooral deze juridische kant, ik wilde het onderwerp juist vanuit de investeringsanalyse belichten." Wat is het belang voor de vastgoedpraktijk?"Er is tot nu toe weinig onderzoek gedaan naar de rendement-risicoverhouding van beleggingen in bloot eigendom. Het onderzoek richtte zich vooral op de marktwaarde van de erfpacht, niet die van het bloot eigendom. Op dit moment overstijgt de vraag naar woningbeleggingen het aanbod, zodat partijen interesse hebben in alternatieve, aan wonen gerelateerde markten." Heeft het onderzoek opgeleverd wat je verwachtte?"Ik verwachte dat een belegging in bloot eigendom een diversificatievoordeel zou bieden ten opzichte van een woningportefeuille. Dat bleek te kloppen. Op basis van de theorie verwacht je een stabiel direct en indirect rendement door het ontbreken van exploitatierisico's. De aan rente en inflatie gekoppelde erfpachtcanons leiden echter tot rente- en inflatierisico's, waardoor een lange looptijd grote impacts heeft op de ontwikkeling van de marktwaarde in termen van verhandelbaarheid. Een voordeel – en tegelijkertijd een nadeel – is de grote contractvrijheid bij het aangaan van erfpacht. De Nederlandse Vereniging van Banken stelt weliswaar eisen aan de erfpachtcontracten voor zij opstallen op erfpachtgrond financieren. Door die grote vrijheid hebben verschillende beleggers andere contracten wat de verhandelbaarheid van beleggingen in bloot eigendom lastig maakt. Een belangrijke uitkomst van mijn onderzoek is dat beleggingen in bloot eigendom niet passen binnen de categorie vastgoed en evenmin een financieel product zijn. Om een dergelijke portefeuille te managen heb je kennis van beide markten nodig. Daarnaast is bevestigd dat beleggingen in bloot eigendom een diversificatievoordeel bieden voor woningbeleggers. Maar de verhouding tussen rendement en risico valt mij tegen. Anders dan aanvankelijk verwacht, is een blooteigendombelegging niet risicoloos." Wat heeft de scriptie jouw persoonlijk gebracht?"Zakelijk ben ik momenteel niet met blooteigendom bezig, dus de opgedane kennis heb ik nog niet in praktijk kunnen brengen. Het heeft mij wel uitgedaagd anders naar investeringen en risico’s te kijken. Het verband tussen blooteigendom en het renterisico is voor mij een eyeopener geweest. Ik heb geleerd bij elke investering verder te kijken dan alleen de risico’s die in de praktijk worden genoemd." Hoe helpt de MSRE jou in de praktijk?"Analyseren, diep op de materie ingaan zit in mijn persoonlijkheid. Daarom past de MSRE beter bij mij dan de MRE. Met de theorie uit de opleiding en mijn kennis uit de praktijk kijk ik nu ook op strategisch niveau naar portefeuilles en de bedrijfsvoering. Daar heb ik het meest van geleerd. Dat zal voor iedereen anders zijn. Ik was vooral tactisch bezig. Anderen kwamen juist van de andere kant. Ik had de specialisatie al goed onder de knie, maar er was ook ruimte voor strategische beoordeling." Wat doe je precies bij Coever?"Ik ben als asset- en investmentmanager verantwoordelijk voor een portefeuille in Nederland en beoordeel nieuwe acquisities. Coever Vastgoed is de managementorganisatie die de directe vastgoedbeleggingen van een particuliere belegger beheert. We investeren vooral in woningvastgoed."
