De verduurzaming van sociale huurwoningen door corporaties is financieel niet rendabel. Dat blijkt uit onderzoek door verkoopmanager Marijn Buikema van de Amsterdamse woningcorporatie Eigen Haard. Hoe ambitieuzer het verduurzamingsproject van een woningcorporatie is, hoe meer geld er door de corporatie moet worden bijgelegd om de verduurzaming te realiseren, constateert Buikema in zijn afstudeerscriptie voor de opleiding Master of Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Voor een verbetering van het energielabel van een sociale huurwoning van E naar B is volgens Buikema per labelstap een investering van zeker vijfduizend euro per woning nodig. Om die kosten te dekken kan de corporatie de huur van de woning maar zeer beperkt verhogen. Daarmee is de terugverdientijd voor de corporatie langer dan de veelal gehanteerde financiële afschrijvingstermijnen. WoonlastenneutraliteitBuikema constateert dat de wettelijk voorgeschreven 'woonlastenneutraliteit' van verduurzaming veel projecten al in de kiem smoort. De huren kunnen in theorie worden verhoogd met de besparing die huurders realiseren op hun energierekening. Maar het idee van een huurverhoging maakt huurders huiverig en is voor hen soms niet betaalbaar, constateert Buikema. Die weerstand maakt het voor corporaties lastig om de voorgeschreven zeventig procent van de bewoners mee te krijgen in een verduurzamingsproject. Wordt dat percentage niet gehaald, dan is het project van de baan. 'Mede daarom heeft mijn werkgever besloten af te zien van huurverhogingen bij verduurzaming. Je moet wat, om de mensen mee te krijgen.' InstemmingspercentageHet verlagen van het wettelijk voorgeschreven minimum instemmingspercentage van zeventig naar vijftig is één van de aanbevelingen die Buikema de overheid doet, om de voortgang van verduurzamingsprojecten te versoepelen. Een paardenmiddel, geeft Buikema toe. 'Huurders zijn enthousiast over verduurzaming, zolang hun huur maar niet omhooggaat. Berekeningen die aantonen dat zij eenzelfde bedrag aan energie besparen, vertrouwen zij niet snel. En je hebt altijd huurders die helemaal niets willen.' Een andere aanbeveling is verduurzaming in de corporatiesector onder te brengen bij een zogeheten Esco (Energy Service Company). Esco's zijn bedrijven die met verschillende maatregelen energiebesparing garanderen. Door de specialisatie en schaalgrootte van deze ondernemingen kunnen verduurzamingsprojecten tegen lagere kosten worden gerealiseerd. Master ChallengesDe Amsterdam School of Real Estate is dertig jaar geleden opgericht als postdoctorale opleiding voor professionals in de vastgoedsector. Naast het geven van onderwijs onderzoekt het opleidingsinstituut actief oplossingen om de verduurzaming van woningen te realiseren. Zo starten in 2021 drie zogeheten Master Challenges, waarin masterstudenten en -alumni vier dagen lang samen met docenten studeren op nieuwe oplossingen en randvoorwaarden die verduurzaming mogelijk maken.
